Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

Le 30 Jan 2022

Avec tous vos investissements immobiliers, vous devez vous demander si vous achetez en SCI ou non : pourquoi une SCI ou une division est-elle proposée à la location ?

Si vous investissez dans le SCI ou la division, vous pouvez acheter des investissements locatifs avec plusieurs personnes.

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En résumé, le SCI offre plus d’options et de stabilité au prix de contraintes administratives, que je vais expliquer plus en détail ci-dessous.

Investir en son nom propre signifie conserver l’investissement locatif personnellement en tant que personne physique.

A lire en complément : CDI pendant congé sabbatique : est-ce possible et comment procéder ?

créant un SCI pour un investissement locatif, une entreprise est interposée entre l’immobilier et les particuliers. En Les personnes physiques deviennent partenaires de la société immobilière civile propriétaire de l’investissement locatif.

Voici le résumé de l’article :

Avantages et inconvénients par IBS
Quand ne pas créer un SCI ?
Les avantages fiscaux d’une SCI
Avantages patrimoniaux
Les vidéos

Avantages et inconvénients de l’IBS

Les avantages de l’IBS

faire un investissement locatif multipartite en mettant en commun les capacités financières de tous les partenaires

en évitant la division
, en réduisant les coûts fiscaux du transfert d’investissements
, en transférant si leurs actifs immobiliers incluent ou excluent leur
conjoint, partenaire ou partenaire pour le

Protection

Choisissez le régime fiscal des sociétés

combinez votre activité professionnelle avec une SCI via une société holding

Les inconvénients de l’IBS

le coût de mise en place du SCI

les contraintes administratives durée de vie des
actifs personnels de la société des associés dans le cadre de leur participation dans l’
impossibilité de louer des meubles

RÉSUMÉ : Investissement locatif : SCI ou nom propre ?

est intéressant de créer un SCI pour un investissement locatif afin de l’acheter à plusieurs personnes. Si vos revenus et votre capacité de crédit ne vous permettent pas d’investir dans un grand projet, faire appel à des partenaires est une solution pour réaliser votre investissement locatif. Un SCI est beaucoup plus stable et flexible qu’une scission. Il

Attention toutefois à ne pas créer une machine à gaz SCI pour un petit investissement immobilier . La paperasse et le formalisme sont plus importants que d’investir dans l’immobilier en votre nom propre. Nous éviterons d’acheter une ou deux places de parking au SCI au départ. Si vous voulez savoir pourquoi vous vous trouvez dans un parking si vous souhaitez investir, cliquez ICI.

D’autre part, le projet d’investissements immobiliers locatifs clairement définis vous permet de créer un SCI et d’ajouter des investissements successifs pour regrouper les coûts et le temps de gestion.

Le principal avantage de la création d’une SCI est d’investir en tant que famille. Le transfert d’actifs en présence de plusieurs enfants est facilité par le SCI. Les coûts fiscaux sont également réduits en utilisant de manière optimale les remises.

Il peut également prévenir les conflits entre héritiers en formalisant les règles de fonctionnement dans les statuts. Je conseille beaucoup SCI dans le contexte des familles recomposées.

Une famille avec un enfant unique est susceptible d’avoir moins d’intérêt à créer le SCI. Le besoin de partager équitablement les biens immobiliers n’existe plus.

Bref, l’achat auprès de SCI ne convient pas à tout le monde.

Investir dans le SCI est une approche de la gestion d’actifs. Le SCI me permet également de séparer mon héritage. J’ai investi une partie de mon investissement locatif dans SCI et en partie en mon propre nom.

Selon l’investissement locatif, le type de propriété, l’endroit où il se trouve, etc., je fais l’investissement immobilier dans SCI ou pour mon propre compte (personnellement et non dans une entreprise).

Quand ne devrait-on pas créer un SCI pour un investissement locatif ?

La création d’une SCI pour investir n’est pas systématique. La création d’un SCI pour un investissement locatif nécessite des efforts et des coûts qui peuvent dépasser les avantages procurés par SCI . L’investisseur immobilier doit alors peser le pour et le contre avant de fonder ou non une société civile immobilière.

Plus de paperasse

Si vous êtes allergique aux papiers, faites attention à IBS. Investir dans le SCI ou dans des noms propres ne demande pas le même effort. Si vous faites vos achats en votre nom propre, rendez-vous très facilement chez le notaire.

Investir dans la SCI nécessite d’abord la création de la SCI . Vous devez rédiger les statuts. Ce document de dix pages définit les règles de fonctionnement : Quel est l’objectif du SCI ? Qui est le manager ? Quels sont ses pouvoirs ?

Compte tenu de l’importance des montants en jeu, il est judicieux de faire appel à un avocat. Entre 1 000 et 2 000€, un notaire ou un avocat peut ajuster les statuts de votre SCI pour les investissements locatifs.

Je vous conseille de choisir votre conseiller avec soin car certains utilisent un cadre prédéfini qui vous sera facturé à un prix d’or.

Afin d’informer les banques, les autorités et les autres personnes intéressées, une annonce doit être soumise dans un journal juridique. Le coût est de 200 à 400€. Les statuts doivent également être soumis au cabinet d’avocats du tribunal de commerce. Le coût est généralement inclus dans les frais de création facturés par le professionnel.

Dans la vie du SCI, tous les changements doivent être formalisés, ce qui a un coût. De même, les décisions prises par les partenaires font l’objet d’un vote et sont rassemblées dans un dossier officiel. Les décisions seront votées lors de l’assemblée générale annuelle. Vous devez inviter les partenaires et rédiger un rapport. En outre, le SCI doit également tenir une comptabilité.

n’est pas logique de créer un SCI pour un investissement immobilier dans un ou deux parkings. Investir dans un immeuble de placement en SCI doit être étudié. Il

La création d’une SCI pour investir ne protège pas les partenaires avant les dettes

Vous ne devriez pas créer un SCI pour un investissement locatif si vous envisagez de ne pas rembourser votre dette. La banque et les autres débiteurs partent en premier, poursuivent l’indice SCI, puis recherchent les partenaires de la SCI.

Les associés sont responsables des dettes jusqu’à concurrence de leurs actions. Si vous avez investi dans 10 % d’une SCI, vous devez rembourser 10 % de la dette si la SCI fait faillite.

Ne créez pas de SCI pour investir dans des meublés ou des courtiers immobiliers

Qui a dit immobilier dit activité civile de la société civile. La simple location est intrinsèquement une activité civile, tandis que la location meublée ou l’achat d’activités commerciales de revente sont imposées dans la catégorie BIC : avantages industriels et commerciaux.

L’administration fiscale tolère le LMNP dans une SCI si le revenu du LMNP est égal à 10% du revenu du LMNP ne dépasse pas le SCI. C’est assez marginal.

Pour comparer les régimes fiscaux du LMNP avec ceux de la SCI, cliquez ici.

De par sa nature même, la SCI exclut toute activité commerciale en raison de son caractère civil. Il peut y avoir quelques exceptions et je vous conseille vivement de les mettre en œuvre avec un professionnel afin d’éviter des problèmes d’administration.

Ne demandez pas à votre avocat ou à votre comptable

Selon votre interlocuteur, il se peut qu’il ne voit que son intérêt personnel à démarrer l’entreprise. Un notaire ou un avocat vous facturera des frais pour créer le SCI. Tu en as vraiment besoin ?

… La création d’un SCI pour un investissement ou non dépend de la situation de chacun. Si vous envisagez de transmettre votre investissement locatif à vos enfants, si vous faites du shopping en famille, SCI peut être avantageux d’investir dans la location.

Les avantages fiscaux d’une SCI pour un investissement locatif

Optimiser le transfert des investissements immobiliers

Le SCI peut être créé avant ou après l’investissement locatif. Les parents apportent une propriété au SCI, qu’ils construisent ou créent un SCI pour acheter un investissement immobilier.

Je trouve que SCI offre une flexibilité exceptionnelle lorsqu’il s’agit d’acheter pour votre propre compte. Au lieu de nous séparer de l’immobilier, nous partageons les actions de la société. Le partage est beaucoup plus flexible.

Vous n’avez pas besoin de retourner chez le notaire. Vous pouvez le faire à un coin de la table un soir si vous avez pris votre décision. Si vous souhaitez officialiser le transfert d’actions à SCI, il vous suffit de faire appel à un avocat ou à un modèle sur Internet.

Vous pouvez vendre 10, 20, 30, 50 % des actions de votre société. Il est beaucoup plus compliqué de renoncer à une partie d’un bâtiment que vous possédez.

Pour en savoir plus sur les avantages fiscaux d’IBS, consultez cet article.

Profitez de réductions d’impôts

Lorsque vous investissez dans le SCI, vous bénéficiez d’un avantage fiscal lors du transfert d’actifs.

Pour un transfert entre parents et enfants, un investissement locatif d’une valeur maximale de 100 000€ peut être exonéré d’impôt. Nous pouvons répéter le processus tous les 15 ans.

Avec le SCI, vous pouvez transférer exactement 100 000€ car il est divisé en actions. Les parents peuvent donc choisir de transmettre un montant égal ou inférieur au montant de l’exemption.

Lorsque vous réalisez un investissement locatif (hors SCI) d’une valeur supérieure à 100 000€, les impôts sont automatiquement générés par la création d’un SCI peuvent être évités.

Transférer un investissement locatif financé par la dette

C’est une autre raison d’investir dans la location en SCI ou en nom propre. En son nom propre, la valeur brute des biens locatifs est prise en compte. Au SCI, c’est la valeur nette du prêt qui est utilisée comme base pour le calcul des droits de transfert.

Si vous transférez un investissement immobilier en votre nom propre d’un montant de 200 000€, la base imposable pour le calcul de la taxe est de 200 000€.

En créant un SCI pour un investissement locatif financé par un prêt, la base imposable du montant du prêt peut être réduite. Si vous avez emprunté 150 000€, la base imposable n’est plus que de 50 000€, le capital restant dû réduisant la valeur de l’investissement locatif.

Les investisseurs immobiliers utilisent tous (ou presque) les leviers bancaires. Idéalement, ils aiment investir dans une SCI sans contribution et c’est ainsi que cela fonctionne ! La création d’un SCI d’investissement est une idée pour réduire les impôts lors du transfert d’investissements locatifs là où la dette subsiste

En résumé, la création d’une SCI pour investir est principalement un transfert. J’ai prévu certaines clauses de mes statuts que je peux transmettre à mes enfants ou à ma femme.

S’il m’arrive quelque chose, mes investissements locatifs se répercutent plus facilement. Les coûts de transmission sont réduits par rapport à l’investissement en votre propre nom.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités d’IBS d’acheter plus de propriétés, cliquez ici pour une formation gratuite.

Contrôle : Avez-vous besoin de créer un SCI pour pour investir ?

Pendant la durée de vie de la SCI, la société ou ses associés doivent payer des impôts : impôt sur le revenu des sociétés ou impôt sur le revenu. Ce choix se fait dès la création de l’entreprise.

Il est donc dans l’intérêt des investisseurs immobiliers de comprendre l’impact de chaque régime avant de créer l’investissement locatif SCI.

Pour ceux qui veulent comprendre dans quoi ils s’engagent. Découvrez ici comment vous pouvez choisir entre IR SCI ou IS.

Investissez dans le SCI pour l’impôt

Si le SCI est transparent, le revenu de l’indice SCI est intégré à l’assiette fiscale des associés. Chaque année, ils doivent payer des impôts en fonction de leur tranche d’imposition.

Avec l’impôt sur le revenu, vous payez des impôts chaque année, même si vous remboursez un prêt. C’est plus difficile là-bas parce que vous devez généralement sortir de l’argent de votre poche.

Quand Si vous vendez le bien en SCI, ce qui a été imposé à l’IR, vous n’avez pas à payer de valeur ajoutée après 30 ans de prison. La création d’un SCI imposé à l’IR peut donc être intéressante pour les investissements locatifs où la possibilité d’une forte valeur ajoutée est élevée.

Pour les grands investisseurs immobiliers ou les personnes qui gagnent déjà bien leur vie, les revenus immobiliers sont fortement imposés. Lorsque vous créez un SCI pour un investissement locatif avec IS, vous pouvez créer de la richesse sans augmenter vos impôts.

Investissez dans l’impôt des sociétés

Si SCI a opté pour l’impôt sur le revenu des sociétés, elle paie elle-même l’impôt chaque année. Les partenaires n’ont rien à payer.

Lorsque vous remboursez le prêt et que vous êtes propriétaire de la propriété, vous payez très peu d’impôts à IS en SCI.

Si vous ne recevez pas d’argent de SCI, vous payez en tant que partenaire aucun impôt personnel.

Le système fiscal doit être adapté au type de propriété. Plus le travail et les dépenses sont déductibles, plus l’impôt sur le revenu est intéressant.

J’ai choisi une propriété qui n’est pas délabrée et qui ne demande pas beaucoup de travaux parce que je ne souhaite pas faire effectuer d’entretien. Si un artisan me facture 1 000€ pour les travaux, la réalité me coûte 850€ car j’ai une économie d’impôt de 150€ (IS = taux de 15 %). Ce n’est pas très intéressant.

Avec un travail plus approfondi, je crée un deuxième SCI à l’IR pour profiter du retrait des œuvres de mon héritage.

L’indice SCI à l’IS est une coquille pour la capitalisation. C’est un peu comme une assurance vie. Vous y mettez de l’argent et vous le retirez quand vous le souhaitez, lorsque vous prenez votre retraite, en vendant le bien ou en prenant des loyers. Certains investisseurs utiliser une SCI pour acheter des actions SCPI et réduire leurs impôts.

Afin d’investir davantage dans mon SCI IS, je l’ai connecté à mon SAS par l’intermédiaire d’une société holding. Cela signifie que les bénéfices de ma société de négoce peuvent être transférés à mon SCI gratuitement (ou presque). Cela ne serait pas possible sans ce régime d’attente. D’autres diagrammes et exemples d’IBS liés par des sociétés holding peuvent être trouvés ici

En revanche, des taxes de rattrapage sont prélevées si le bien est revendu. Cette disposition peut être intéressante pour la préservation à long terme des biens.

Grâce à la comparaison IR IS avec des logiciels tels que RentASCI, vous pouvez choisir le meilleur système fiscal pour vos investissements.

Voici un article détaillé sur la façon de calculer les performances d’IBS sur IR et SI.

Les avantages patrimoniaux d’un investissement en SCI

Pour rappel : Une société immobilière civile est une société dont le but est de détenir et de gérer la gestion immobilière. Il peut s’occuper ou non d’investissements locatifs. Dans tous les cas, au moins deux personnes sont nécessaires pour créer un SCI. Qui a dit que la société signifiait (souvent) réunir des personnes (soi-disant associés) pour atteindre un objectif commun : acheter et gérer des biens immobiliers ici.

Le SCI se forme le plus souvent entre des membres d’une même famille. Voici un deuxième article sur la création de la famille IBS. Il peut également être créé par des amis ou des investisseurs. La création d’une société immobilière civile à des fins d’investissement permet d’acheter auprès de plusieurs et de mettre en commun les ressources financières de chacun des partenaires.

Un associé est une personne qui détient des actions de SCI . Plus il a investi d’argent, plus il a d’actions et de pouvoirs au sein du SCI. Le responsable est (souvent mais pas toujours) la personne la plus forte en matière de SCI. Ils peuvent choisir des locataires, entreprendre des travaux ou même emprunter pour acheter ou vendre le bien immobilier sans consulter les autres partenaires.

Préférez la division SCI à l’investissement

La division est une situation juridique dans laquelle au moins deux personnes partagent la même propriété. Il est possible d’acheter des biens directement en division. Les acheteurs sont alors propriétaires selon leur part.

L’investissement avec d’autres peut être réalisé en SCI ou en leur propre nom (division). Voici les inconvénients de la division :

Le statut de division n’est pas une situation durable. Pour les investissements locatifs, nous avons besoin de stabilité pendant de nombreuses années. La législation stipule que « personne ne peut être contraint de rester indivis ». Un actionnaire indivis peut réclamer à tout moment récupérer la part, même si cela pourrait conduire à la vente de la propriété. Par conséquent, la situation indivise est instable et peu propice aux investissements locatifs.
La gestion est codifiée par la loi. Plus les décisions sont prises de manière cohérente, plus le vote doit recueillir de votes. Un responsable peut être nommé par le biais d’un contrat d’une durée maximale de 5 ans.

La création d’un SCI pour un investissement locatif permet d’apporter une grande stabilité entre les investisseurs par rapport à une division. La création d’un SCI d’investissement permet de réunir plusieurs personnes pour un projet conjoint (achat d’un logement, investissement locatif dans un bâtiment industriel, un immeuble d’investissement…). Un SCI peut prendre en charge à la fois un projet professionnel et un patrimoine familial à préserver.

Arbitrage immobilier et relationnel est plus facile en SCI

Il est assez fréquent que des conjoints ou des partenaires civils créent une SCI pour réaliser un investissement locatif. La formation du SCI permet d’organiser ou non le patrimoine du couple.

Il existe de nombreuses options contractuelles dans le mariage. La séparation des biens porte bien son nom. Chacun des époux possède son propre héritage. En théorie, aucun bien n’est détenu par les deux conjoints en même temps.

Le SCI permet d’être un îlot de la communauté. Les investissements immobiliers sont la propriété de la société dont les actions sont partagées entre les conjoints. Les règles de gestion, de revente et d’organisation sont régies par les lois SCI et non par le mariage.

Certains conjoints partagent un héritage commun. Nous parlons d’une communauté universelle ou d’une communauté réduite à des profits. Ici aussi, la création d’un SCI pour un investissement locatif peut être Permettre aux conjoints sans investir l’autre.

Investir dans l’immobilier est risqué. Un conjoint peut alors faire équipe avec une personne extérieure à la famille pour réduire les risques. La SCI et les investissements locatifs qu’elle détient sont alors la propriété exclusive du conjoint de l’investisseur.

La création d’un SCI pour un investissement immobilier est intéressante pour les partenaires de cohabitation ou les partenaires PACS. SCI vous permet également ici, avec ou sans votre partenaire ou partenaire.

En termes de protection, le SCI offre une solution supplémentaire car il est prévisible que le survivant bénéficiera de l’utilisation du bien. Dans de nombreux cas, le survivant peut se retrouver en conflit avec ses enfants ou le parent survivant d’un enfant issu d’une association précédente. Selon les cas, le survivant pourrait être expulsé de l’appartement.

Les vidéos

Le Investir dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu des sociétés (SCI IS) peut sembler inutile, voire contre-productif ! Cependant, je concentre mes investissements immobiliers sur ce choix depuis 2015. Voici les raisons qui m’ont amené à créer un SCI avec IS pour mes investissements locatifs.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les opportunités d’IBS d’acheter plus de propriétés, cliquez ici pour une formation gratuite.